東京で仲介手数料無料の不動産会社を探す方へ｜0円・3.3万円の仕組みと実例

監修者：神笠 真樹
株式会社リブハック 代表取締役・宅地建物取引士

東京で仲介手数料無料の不動産会社を探すなら、無料になる条件と初期費用の総額を確認しましょう。この記事では、リブハックの仲介実績をもとに、賃貸仲介手数料無料の仕組みと、仲介手数料0円になる物件の条件、追加費用や物件選びの注意点を解説します。

リブハックの仲介手数料は、貸主から広告料が出る物件は0円、出ない物件は3.3万円（税込）です。仲介手数料以外にリブハック独自の事務手数料などを上乗せすることはありません。ただし、敷金・礼金・保証料など、貸主や管理会社が指定する費用は物件ごとに必要です。

この記事では、代表取締役・宅地建物取引士の神笠真樹への取材をもとに、料金の仕組みと2026年8月の契約事例、安さだけで後悔しないための確認ポイントを紹介します。

この記事で分かること
・仲介手数料0円と3.3万円の違い
・家賃11万円の物件で仲介手数料12.1万円を抑えた事例
・初期費用、物件のリスク、入居後の負担を確認する方法

01東京で仲介手数料無料の不動産会社を選ぶなら、最初に確認したい3つのこと

「無料」という表示だけでは、契約時に払う総額や対応内容までは分かりません。相談前後に、次の3点を確認すると比較しやすくなります。

同じ物件を比較する場合も、入居予定日や見積もりに含まれる項目をそろえることが大切です。日割り家賃などの違いと、手数料の違いを分けて確認しましょう。

02賃貸仲介手数料無料の仕組み｜0円と3.3万円の違い

貸主から広告料が出る物件は0円

リブハックでは、オーナーから広告料が出る物件について、借主の仲介手数料を0円にしています。広告料は不動産業界で「AD」と呼ばれることもあります。

一方、広告料が出ない物件の仲介手数料は3.3万円（税込）です。広告料が付く物件だけを紹介する方針ではなく、広告料がない物件も候補に含めてお部屋探しを進めます。希望物件の取扱可否と料金は、個別に確認します。

仲介手数料0円でも、初期費用がすべて無料になるわけではない

敷金・礼金・前家賃・保証料・火災保険料などは、物件の契約条件に応じて必要です。リブハックは、仲介手数料以外に独自の手数料を追加したり、貸主や管理会社が指定していない不要なオプションを上乗せしたりしません。

貸主や管理会社が指定しているサービスについても、まず内容を説明します。そのお客様に必要がないと考えられるものは、外せるかを貸主や管理会社に相談します。ただし、交渉すれば必ず削減できるというものではありません。

「家賃1か月分＋税」は、一律に決まった料金ではない

国土交通省によると、通常の賃貸仲介では、貸主・借主から受け取る仲介手数料の合計は原則として家賃1か月分の1.1倍（税込）以内です。居住用では一方から受け取る額は原則0.55か月分（税込）以内ですが、仲介を依頼する際にその依頼者の承諾がある場合は例外となります。一定の空き家等には別の特例もあります。

つまり、上限額がそのまま必ず払う料金になるわけではありません。依頼する段階で、適用される料金を確認しましょう。参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

03仲介手数料0円の実例｜家賃11万円で12.1万円の差額

神笠への取材では、2026年8月に東京23区の家賃11万円の物件を契約したお客様について、他社では仲介手数料が12.1万円だったところ、リブハックでは0円になった事例がありました。

物件をすでに見つけている方は、その物件を扱えるか、仲介手数料がいくらになるかを確認するところから始められます。

04火災保険や付帯サービスは、内容と必要性を確認する

火災保険を自分で選べるか、管理会社へ確認

リブハックでは、まず管理会社に「お客様自身で火災保険に加入してもよいか」を確認します。了承を得られた場合に、日新火災の「お部屋を借りるときの保険」など、加入先の選択肢を案内しています。

保険料だけでなく、家財の補償や貸主への賠償など、契約上必要な補償を満たすかも確認しましょう。補償内容・保険料・加入条件は、申込時に保険会社の最新情報で確認してください。参考：日新火災「お部屋を借りるときの保険」の補償内容

不要に感じたサービスは、まず「内容」と「指定元」を確認

除菌・消毒や24時間サポートなどは、項目名だけで必要・不要を決めず、サービスの内容と契約条件を確認します。リブハックでは、お客様に説明したうえで不要と考えられる場合、貸主や管理会社へ取り外しを相談します。

確認するときは、「これは何のサービスですか」「貸主・管理会社の指定ですか」「加入は必須ですか」と順番に聞くと、費用の位置づけを整理できます。

また、火災保険には24時間対応のサポートサービスが付いている場合もあります。別途契約する24時間サポートとサービス内容が重複していないか、確認が必要です。

ただし、100％外せるわけではありません。オーナーや管理会社の意向もあるため、事情を確認しながら誠実に交渉を行う必要があります。

SNSなどで「24時間サポートは外せる」「火災保険は自己加入できる」と断定的に紹介されていても、すべての物件に当てはまるわけではありません。取り外しや自己加入が認められない物件もあるため、契約前に個別の条件を確認しましょう。

オーナー側には、入居者が自分で加入した火災保険を解約しても把握しにくいことへの不安や、夜間のトラブルに対応できない事情がある場合もあります。そのため、指定の保険や24時間サポートへの加入を契約の条件としているケースもあります。

05仲介手数料無料でも相談の質を保つ、リブハックの運営方法

1店舗で1都3県に対応し、店舗固定費と広告費を抑える

リブハックは、1店舗で東京・埼玉・千葉・神奈川の物件を案内しています。多店舗展開に伴う固定費を抑え、SUUMOなどのポータルサイトへの自社広告掲載を行わないことで、広告費も抑えています。

「ポータルサイトに広告を掲載しない」ことと、「ポータルサイトで見つけた物件を紹介できない」ことは別です。気になる物件があれば、そのURLをもとに取扱可否を確認できます。

業者向けサイトの物件情報を、お客様と一緒に確認

物件探しにはレインズ、ATBB、イタンジ、いえらぶ等を利用し、対面でもオンラインでも、お客様と画面を共有しながら掲載物件を確認しています。広告料が付くかどうかだけで候補を絞るのではなく、希望条件に照らして一緒に比較するためです。

ただし、各サイトに市場のすべての物件が載っているわけではなく、募集状況や取扱条件によって紹介できない物件もあります。指定の仲介会社しか扱えない場合は、その会社を直接紹介する対応をしています。

「なぜその条件なのか」まで聞く

神笠が大切にしているのは、希望条件を聞くだけでなく、その条件になった理由を確認することです。背景を共有することで、当初の条件だけでは見つからなかった候補を検討しやすくします。

営業時間は11時〜20時です。お客様への返信は数時間以内を目安としていますが、営業時間外や確認が必要な内容では、回答まで時間がかかる場合があります。

06宅建士が現場で伝えている、物件のデメリットと入居後の負担

半地下の物件では、湿気と日当たりを確認

神笠には、お客様が気に入った半地下の物件について、湿気がこもりやすい可能性や日当たりに注意が必要と伝えた経験があります。見た目や賃料だけでなく、実際に住む環境を判断材料に加えるためです。

半地下というだけで一律に判断せず、窓の位置や換気、周辺の建物なども含め、内見で状態を確認することが大切です。

更新料を月額に直すと、予算の見え方が変わる

更新料が家賃1.5か月分となる物件では、更新に備えた負担まで考えると予算を超えることがある、と説明しています。

例えば、家賃11万円・2年ごとの更新料が1.5か月分と仮定すると、更新料は16万5,000円。24か月で割ると月6,875円です。更新に備えるなら、家賃にこの金額を加え、さらに管理費なども含めて無理のない予算かを確認できます。

上記は考え方を示す仮定の計算例です。2026年8月の契約事例の更新条件を示すものではありません。更新の有無・時期・費用は契約により異なります。

管理会社の対応も、入居後を考える材料に

リブハックでは、管理会社の口コミも調べ、入居後の対応を考える材料にしています。ただし、口コミだけで良し悪しを断定せず、投稿時期や内容、契約時に確認できる連絡先・対応窓口なども合わせて検討します。

神笠が不動産会社選びで重視しているのは、物件のデメリットやリスクを伝えてくれること、返信が早いこと、社名や宅地建物取引業の免許番号を明示していることです。安さとあわせて、納得できる説明があるかも確認しましょう。

07仲介手数料無料について、よくある質問

08東京で仲介手数料無料の会社を選ぶなら、総額と説明内容を比較しよう

仲介手数料は初期費用を見直すポイントの一つです。ただし、「無料」という言葉だけで決めず、適用条件、見積もり全体、物件のリスク、更新時の負担まで確認すると、納得して選びやすくなります。

リブハックでは、広告料が出る物件は仲介手数料0円、出ない物件は3.3万円（税込）。物件情報を一緒に見ながら、お客様の条件の背景や費用の必要性まで確認してお部屋探しを進めます。

09監修者プロフィール

神笠 真樹（かみがさ まさき）
株式会社リブハック 代表取締役／宅地建物取引士
登録番号：（広島）第026562号

不動産業界歴7年。東京23区を中心に、埼玉県・千葉県・神奈川県の賃貸仲介に携わる。お客様と物件情報を画面共有しながら進める部屋探しや、初期費用の内訳・必要性を確認する提案を実践。物件のメリットだけでなく、デメリットやリスクも伝え、住んだ後に後悔しないお部屋探しサービスを運営しています。

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取材・情報確認：2026年9月16日。サービス条件・対応方針・事例は神笠真樹への取材回答に基づきます。本記事は株式会社リブハックが自社サービスを紹介する記事です。